疫情之下，施工企业如何保障工程款的安全性？
疫情对建筑行业的影响非常大！虽然有些地方的工程项目已艰难复工，但大部分的项目还处在停工状态。从开发端来看，业主销售额为零、施工项目停摆，很多小的地产企业难以为继；从施工端来看，施工单位一方面工程款回收困难，另一方面企业成本激增，急等着钱稳定管理团队、施工队伍和供应商，施工单位付款压力巨大。现在谁都不知道疫情还要持续多久，更不知道自己的业主还能挺多久。作为施工企业，不仅要重视工期和费用的索赔工作，更要重视工程款安全性，包括已竣工项目的结算款和在建工程的进度款。万一业主因疫情破产了，如何保障这些工程款拿的到？我们根据以往的办案经验，给大家做简要的分析。
根据人民法院公告网显示，最近一个月（1.18-2.18），全国约有75家房地产及相关企业破产清算，平均每天有2-3家被清算，在此情况下施工企业工程款的安全性就岌岌可危。虽然国家和地方都出台了一定的支持房地产行业的政策，但房住不炒的基调不会改变。房价不可能因此大幅上涨，销售也就很难上的去。一般而言，施工企业很难发现项目公司的资金断裂问题。当发现时，已经为时晚矣。具体而言，房产项目受疫情的影响主要体现在如下五个方面：
1、在售项目全部停滞。随着疫情不断蔓延开来，房地产企业纷纷主动继续关闭售楼处，以此期待避免遭受疫情感染。甚至疫情之前已经达成意向的销售订单也不得不暂缓，疫情过后是否产生更多变数谁也难以预计。本来18、19年各个房地产开发企业的日子就并不好过，销售业绩惨淡、银行信贷紧缩、社会融资成本高昂，甚至2019年有超过450家房地产开发企业破产。谁也没想到今年却又碰上新冠疫情，真是一开年就碰上黑天鹅事件，如果疫情一直影响到3月底，可以说2020年第一个季度房地产行业销售额可以低到忽略不计，这对本已压力山大的房地产开发企业而言无疑是一个致命的打击，足以击倒大部分中小型开发企业，房企破产数量很有可能要超过2019年。
2、在建项目被迫停工、无法复工。正在施工的工地原本计划春节期间抢工的，由于疫情及各地防控措施的影响不得不停工。春节过去现在已近一个月，绝大部分房地产项目仍然被迫延期开工，何时能全面复工尚不可知，开发节奏被迫放缓，房企或将面临楼盘延期交付压力。建筑工人来自全国各地，受疫情影响，众多工人还被困在家乡，返城后也要隔离14天，禁止私自返回工地，复工时间延后或未定。除各地复工时间限制、建筑工人流动受限外，房企的重大关键采购以及房屋审批、验收等环节遭受不利影响也可能会导致延期交付的情况发生。
3、房企面临复工或者新开工后人工材料价格上涨的压力。受本次突如其来的疫情影响，复工后建筑市场上人工、材料价格必然大幅上涨。除此之外，很多开发企业还不得不承担来自施工企业的停工索赔、费用诉求，开发成本又将大幅提升。一些中小型房地产开发企业将难以承受市场价格的上涨，已经开工的可能出现付款困难，尚未开工的可能直接放弃开发，无论如何施工企业都面临着巨大的风险。
4、房企资金压力巨大，部分房企可能面临破产。因疫情带来销售停滞，无异于被截断收入源头，对房企影响最大的还是资金压力问题。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力难以想象，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观，不是破产就是在破产的路上。在售项目全部停滞，销售业绩惨淡。如果疫情一直影响到3月底，可以说2020年第一个季度房地产行业销售额可以低到忽略不计。因疫情带来销售停滞，无异于被截断收入源头，对房企影响最大的还是资金压力问题。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力难以想象，尤其是小型房企的项目公司的破产风险最大。
5、小型房企的项目公司更容易资金断裂。对小型房企而言，自身实力本就有限，为了在开发项目的同时控制风险，从而设立专门的项目公司。但这样的项目公司对施工企业来说风险巨大，一是项目公司基本就是个空壳，所有的销售资金都第一时间回流到了母公司，完成销售后项目公司手上也没有任何不动产可供拍卖；二是小房企资信状况本就较差，也没什么资金实力，抗风险能力极低，市场上一有风吹草动就跑路走人，留下一个烂尾工程的概率较高；三是这些房产租赁企业由于疫情影响，对外出租市场影响重大，已经出租的由于不可抗力影响很可能要减免第一季度的租金，尚未租出的由于疫情影响也可能近期难以出租，加之宏观经济增速放缓、疫情对实体经济的冲击，后续租赁市场形势可能更加恶化，租赁企业资金压力巨大。
这些小房企项目公司由于自身实力有限、抗风险能力差，资金压力大，必将成为将来破产的主力。施工企业如果承接了这类企业发包的施工项目，此时必须要高度关注自身工程款的安全性，未雨绸缪防控风险，避免遭受不必要的损失。
1、只能起诉项目公司。由于施工企业是与房产项目公司签订的《建设工程施工合同》，根据合同关系的相对性，施工企业只能向签订合同的甲方主张工程款，无法穿透合同追究项目公司的母公司或实际投资人的付款责任。
2、项目公司的土地优质资产已被抵押给银行。项目公司最值钱的就是土地，而项目公司为了获得开发贷款，一般都已经将土地抵押给银行或小贷公司。即便施工企业申请法院拍卖项目公司的土地资产，拍卖所得款项也是优先支付给银行或其他抵押权人。假如有余额，也是其他债权人与施工企业按债权比例共同分配。
3、如果项目所开发的产品是住宅商品房且售出的，即便未过户，施工企业也很难主张工程款优先受偿权。虽然法律规定施工方对在建工程享有工程款优先受偿权，但是为了保护购房人的合法利益，如果住宅商品房已经销售且购房人已经支付大部分购房款的，则购房人的权利将优先于施工企业的工程款优先受偿权。
4、对于尚未销售的商品房，如果尚未办理大产证的，也很难短期拍卖变现。由于项目烂尾，只有施工许可证，没有竣工备案证书，办不了房产证。法院拍卖时，只能将整个项目打包拍卖，这样就增加了拍卖难度，短期内很难找到接盘侠，变现困难。工程款债权变不了现，施工企业跟着遭殃。
1、积极催讨结算款。对于已经竣工、已经结算的项目，应尽快催讨工程欠款，早日将工程款落袋为安，不宜拖延，以免夜长梦多。
2、抵押登记已竣工商品房。如果已竣工项目因销售不佳，业主没钱支付工程款的，施工企业应当核实了解该项目剩余的商品房数量及价值，必要时，可以要求业主将部分商品房抵押给施工企业作为支付工程款的担保。
3、对于已竣工但未结算的项目，应催促结算。如果无法就结算达成一致意见的，可以先搁置争议，把能够确认的工程造价先行确认，并尽快启动请款程序。如果无法先行部分结算的，则应收集工程结算所需要的各项资料，包括施工图、竣工图、设计变更单、签证单、索赔单、批价单等工程造价结算所需要的基础性资料，以备司法鉴定之用。
4、在建项目，应当尽快催促支付工程进度款。如果工程进度款拖欠金额较大且时间较长的，可以考虑采取停工等措施，迫使业主及时发放工程款。即便疫情期间，也应继续催款，而不应等到复工或疫情结束再催讨。
5、在建工程办理抵押登记手续。如果业主仍然无力付款的，施工企业应调查土地是否已经全部抵押。如果还有余值的，可以要求业主将土地残值和在建工程办理抵押手续，以此作为工程款的担保。
6、要求项目公司的母公司或实际控制人为工程款支付提供保证或其他财产担保。这种方式一般仅适用于发包方是小型房产企业。对于大型房产企业，采取此方式的迫切性和必要性较小。
7、以退为进，提高工程造价计价方式，增加业主的违约责任。一般而言，业主逾期付款的违约责任就是支付逾期利息。最高不得超过银行贷款利率的四倍，计算利息的基数是拖欠的工程款本金。这对业主来说杀伤力较小。为了增加业主的违约成本，保障业主按照承诺及时付款，施工企业可以利用业主急于融资的心理，以给予宽限期作为变更工程造价的筹码，例如将固定总价变更为固定综合单价；或将固定综合单价变更为按实结算等。如果业主能够在宽限期内付款的，则工程造价还是按原合同执行，否则，将按照较高的工程造价执行。这样，施工企业不仅可以增加工程造价，还可以继续主张利息。
8、迫不得已时，只能起诉讨要工程款并确认工程款优先受偿权。如果采取上述7个措施还是无法讨要到工程款的，且施工企业又没有其他办法的，只能采取诉讼的途径追讨工程欠款。通过诉讼依法确认对涉案工程享有的工程款优先受偿权，边打官司边与业主谈判解决，迫使业主的母公司或实际控人调用其他资金支付工程款。当然，起诉之前要综合分析证据材料，避免被业主反诉。
注：以上分析和建议对厂房建设项目和酒店、商业、办公、会展等装饰装修工程项目同样具有参考价值。
